Tout savoir sur la plus-value immobilière

Avec les prix immobiliers qui ne cessent d’augmenter dans la plupart des villes françaises, nombreux sont les vendeurs ravis de leur investissement immobilier. Pourtant, si la vente de leur bien peut être source d’une importante plus-value, beaucoup de vendeurs oublient que ce gain ne leur reviendra pas toujours en intégralité, mais sera, en partie ou en totalité, taxé.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de vente.

Cette plus-value est imposable lorsqu’elle concerne des :

Opérations spécifiques, telles que les ventes, les échanges de biens immobiliers, les partages et les apports en société,
Biens particuliers, à savoir : les biens immobiliers (appartement, maison, terrain, etc.), les droits immobiliers (servitude, usufruit, nue-propriété, etc.), ainsi que les parts de sociétés immobilières (SCI, etc.).

Dans certaines situations, les plus-values immobilières peuvent toutefois être exonérées d’impôt sur le revenu et/ou de prélèvements sociaux. C'est le cas par exemple si elles sont liées à la vente de la résidence principale du vendeur ou à celle d’un bien immobilier qu'il détient depuis plus de 30 ans.

Comment est imposée une plus-value ?

Les plus-values immobilières sont soumises :

À l’impôt sur le revenu au taux de 19 %,
Aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés, au taux de 17,2 %.

En l'absence d'abattement ou d'exonération, le taux de taxation peut donc s'élever à 36,2 % de la plus-value, et réduire ainsi d'autant le gain obtenu de la vente d'un bien immobilier.

Une taxation supplémentaire peut en outre être appliquée en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux de cette taxe varie entre 2 % et 6 % en fonction du montant de la plus-value réalisée (article 1609 nonies G du code général des impôts). Le taux de taxation de la plus-value immobilière peut ainsi atteindre 42,2 %.

Comment est calculée la plus-value imposable ?

Pour déterminer le montant de la plus-value qui sera imposé, il faut faire la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’achat de celui-ci, chacun de ces prix pouvant être diminué ou augmenté de certaines sommes.

Le prix d’achat

Le prix d'achat est le prix auquel le bien a été initialement acquis (article 150 VB du code général des impôts).

En cas de vente, le prix d'achat est celui indiqué dans l'acte notarié. En cas d'acquisition d’un bien immobilier par donation ou succession, il correspond à la valeur vénale retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.

Ce montant du prix d’acquisition pourra être augmenté des :

• Frais d’acquisition (frais de notaire, etc.). Ceux-ci peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat.

• Travaux de construction, d’agrandissement et d’amélioration réalisés sur le bien par des entreprises. Sont exclus de ces dépenses : les travaux qui ont le caractère de réparations locatives selon la loi et ceux qui ont été déduits pour le calcul de l'assiette de l'impôt sur le revenu ou qui ont fait l'objet d'une réduction fiscale ou d'un crédit d'impôt. Pour l'ensemble de ces travaux, il faudra garder les factures correspondantes afin de pouvoir en justifier auprès de l'administration fiscale.

Bon à savoir : si le vendeur détient le logement depuis plus de 5 ans, il peut majorer le prix d’acquisition en appliquant un forfait de 15 %, sans avoir à rapporter la preuve par des factures de la réalisation des travaux. Il a alors le choix entre l’application de ce forfait ou la déduction du montant réel des travaux.

Le prix de vente

Le prix de vente d'un bien immobilier est celui indiqué dans l’acte de cession (article 150 VA du code général des impôts).

• Il doit être majoré des sommes versées lors de la vente au profit du vendeur. C'est le cas par exemple d'une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire pour le compte du vendeur.

• Il peut être minoré, sur présentation de justificatifs, en déduisant les frais supportés par le vendeur lors de la vente, tels que les frais de diagnostics obligatoires ou les sommes versées à un agent immobilier.

Bon à savoir : la valeur du mobilier présent dans le bien immobilier et vendu avec ce dernier n'est pas prise en compte pour déterminer le montant de la plus-value immobilière imposable, si le vendeur peut justifier, par la présentation de factures par exemple, de l'existence et de la valeur des biens au jour de la cession.

Emmanuelle Rouquette - Rédactrice juridique