Parce que chaque mot compte

Prêts immobiliers, vers une obtention de plus en plus difficile ?

Alors que la crise sanitaire et économique liée au coronavirus menace l’emploi et les finances de nombreux ménages français, les conditions pour obtenir un prêt immobilier reste inchangées. Entre encadrement des crédits immobiliers, prix de l’immobilier élevés et situation économique précaire, sera-t-il encore possible d'obtenir un prêt bancaire pour financer l’achat d’un bien immobilier ?


Des prêts bancaires encadrés


Du fait de leur longue durée de remboursement et de leur montant élevé, les prêts immobiliers peuvent être plus souvent sujets à des défauts de paiement. Pour se prémunir contre ce risque, les banques sont vigilantes dans l’octroi de ces crédits et suivent les recommandations des autorités financières.


Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est une autorité présidée par le ministre de l’Économie et des Finances. Il est chargé de surveiller le système financier en France, de veiller à sa stabilité et de limiter le risque systémique qui peut impacter l’économie, comme lors de la crise de 2008. Dans cette démarche de prévention des risques financiers, le HCSF a émis, le 20 décembre 2019, une recommandation à destination des établissements de crédit. Celle-ci faisait suite à un avertissement du Comité Européen du Risque Systémique (CERS) de juin 2019 qui demandait à la France une plus grande prudence dans l’octroi des prêts immobiliers afin de garantir la stabilité du modèle financier et de prévenir les excès dans l’endettement des ménages. Pour répondre à ces objectifs, le HCSF a recommandé aux banques que les crédits pour les achats immobiliers respectent 2 conditions :

  • Le taux d’effort, c’est-à-dire le rapport entre les dépenses liées à l’habitation principale (mensualités de l’emprunt immobilier, taxe foncière, taxe d’habitation, dépenses d’eau et d’électricité, charges de copropriété) et les revenus des ménages, ne doit pas excéder 33 % ;
  • La durée de remboursement de l’emprunt ne doit pas dépasser 25 ans.

Conscient de la nécessité d’assouplir les conditions de prêt pour certains ménages, le HCSF a laissé aux banques la possibilité d’être plus flexibles pour 15 % des crédits immobiliers. Les 3/4 de ces crédits devront être octroyés à des primo-accédants et des ménages souhaitant acheter leur résidence principale. 


L’analyse des dossiers emprunteurs par les banques

Si les établissements de crédit doivent suivre les recommandations du HCSF, ils restent les seuls décisionnaires pour accorder des prêts immobiliers. Afin de limiter le risque de défaut de paiement, les banques demandent aux emprunteurs différents documents qui leur permettent d’analyser le profil de chaque emprunteur. Il comprend notamment les derniers relevés du compte courant, les justificatifs de revenus (contrat de travail, attestation de chiffre d’affaires, etc.), les justificatifs d’apports (extraits de compte épargne, etc.). Grâce à tous ces éléments, les banques peuvent :

  • Vérifier le montant des revenus des emprunteurs et ainsi déterminer leur capacité d’emprunt ;
  • S’assurer que les emprunteurs gèrent leur budget convenablement et ne dépensent pas plus qu’ils ne gagnent (absence d’incidents de paiement, de découverts non autorisés, etc.) ;
  • Constater la réalisation d’économies régulières et l’éventuelle constitution d’un apport personnel pour le prêt avec, par exemple, la mise en place d’un virement automatique vers un livret d’épargne ;
  • Déterminer si le dossier de l’emprunteur est solide financièrement.

En plus de cette étude financière des dossiers, les banques ont une analyse commerciale des emprunteurs. En effet, le prêt immobilier est une sorte de "produit d’appel" pour les banques qui cherchent à attirer certaines catégories de clients pour leur proposer d'autres services et produits financiers par la suite. Leur politique commerciale sera plus favorable pour ces emprunteurs, qui pourront bénéficier de certains avantages (réduction des frais de dossier, baisse du taux d'intérêt, souscription offerte à un service bancaire normalement payant, etc.). Ainsi, avec un même dossier, certains emprunteurs se voient refuser l’octroi d’un crédit dans une banque, alors que d’autres établissements bancaires leur accorderont un prêt. Il est donc essentiel de faire jouer la concurrence.


Des prêts immobiliers impactés par la situation économique


Si l’octroi des crédits bancaires est encadré pour éviter le défaut de remboursement des mensualités, il est également impacté par le contexte économique et financier en France et dans le monde.


Des emprunts favorisés par des taux d’intérêt bas

En plus de la somme empruntée, le coût d’un prêt immobilier comprend des frais annexes : frais de dossier, frais de garantie (hypothèque, caution), assurance emprunteur, et intérêts. Ces frais sont compris dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Pour réduire le coût global d’un crédit, le TAEG accordé aux emprunteurs par l’établissement de crédit doit être le plus faible possible. Pour cela, il faut s’attarder sur les postes les plus coûteux : l’assurance et les intérêts. Si pour faire baisser le prix de l’assurance emprunteur, une négociation et une mise en concurrence des différentes offres sont nécessaires, pour les intérêts d’autres éléments entrent en ligne de compte. En effet, le taux d’intérêt auquel une banque accepte de prêter de l’argent varie selon plusieurs critères : les taux directeurs de la BCE (Banque Centrale Européenne), les taux interbancaires (Euribor par exemple) auxquels les banques se financent, la durée du prêt, le montant emprunté, la région où se trouve l’emprunteur, et le profil de l’emprunteur. Ainsi, en plus de la situation des emprunteurs et du projet, les taux d’intérêt dépendent des évolutions économiques et financières.

Après avoir atteint leur plus bas niveau en décembre 2019 (1,14 % pour les crédits immobiliers, hors prêts renégociés et toutes durées confondues), les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont légèrement augmenté. En août 2020, le taux d’intérêt moyen hors prêts renégociés, était de 1,30 %. Il a donc retrouvé un niveau proche de celui en vigueur au mois d’août 2019 au cours duquel il s’élevait à 1,27 %. 

Grâce à ces taux d’intérêt bas, le coût global d’un prêt immobilier est réduit. Cela permet aux emprunteurs de limiter le montant des mensualités ou la durée du prêt, et même d’emprunter des sommes plus importantes pour leur projet immobilier.


Crise économique, un coup d’arrêt pour les crédits immobiliers ?

Avec des mesures restrictives impactant les déplacements des populations ainsi que la poursuite de l’activité économique, sociale et culturelle, la crise sanitaire liée au coronavirus a et aura des conséquences économiques importantes. Alors que de nombreuses entreprises continuent de subir un arrêt total ou partiel de leur activité et ont recours au dispositif d’activité partielle pour leurs salariés, d’autres ont déjà fait l’objet de procédures de redressement ou de liquidation judiciaire, ou ont annoncé des plans sociaux. Dans de telles circonstances, tous les travailleurs (salariés, indépendants et chefs d’entreprise) craignent de perdre leur emploi, et/ou de voir leur situation financière se dégrader. Or, l’obtention d’un prêt immobilier est directement liée à la situation financière des ménages. La perte d’un emploi et/ou de revenus rend la gestion du budget des ménages plus difficile. Il peut alors être compliqué pour les emprunteurs de faire des économies pour se constituer un apport. Les banques seront en outre plus réticentes à prêter de l’argent à des ménages dont le dossier n’est pas suffisamment solide et stable financièrement. Ces difficultés, associées à des prix de l’immobilier qui restent à un niveau élevé (Note de conjoncture des notaires de France de juillet 2020), pourraient rendre l’accès aux prêts immobiliers plus complexe pour certains Français. 


Actualisation des informations

Depuis la rédaction de cet article, le HCSF a émis de nouvelles recommandations concernant l'octroi des prêts immobiliers. Dans son avis du 17 décembre 2020, il assouplit ces précédentes préconisations. Ainsi, pour les prêts immobiliers de 2021, le HCSF recommande que :

  • Le taux d'endettement des emprunteurs ne dépasse pas 35 %, contre 33 % précédemment,
  • Des différés d’amortissement de 2 ans maximum puissent être mis en place pour certaines opérations immobilières comme les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA),
  • Les banques puissent déroger à ces conditions, pour 20 % des nouveaux crédits immobiliers, contre 15 % en 2019. Ces dérogations devront essentiellement bénéficier aux emprunteurs souhaitant acheter leur résidence principale et aux primo-accédants.

Emmanuelle Rouquette - Rédactrice juridique