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L'essentiel sur la vente en viager

Vieillissement de la population, réduction des pensions de retraite, recherche d’opportunités immobilières à des prix avantageux, autant de raisons pour les acheteurs comme pour les vendeurs de s’intéresser à la vente immobilière en viager. Si ce type de transaction immobilière présente certains avantages, il s’agit surtout d’un contrat de vente particulier avec des conditions d’application spécifiques qui diffèrent des ventes immobilières "classiques". Avant de se lancer, mieux vaut donc connaître les caractéristiques du viager.

Le principe de la vente en viager

La vente en viager, ou contrat de rente viagère (articles 1968 à 1983 du code civil), est un contrat signé entre un acheteur, appelé débirentier, et un vendeur, appelé crédirentier. Par ce contrat, le débirentier s'engage à verser une rente viagère au crédirentier jusqu’au décès de ce dernier, en contrepartie de quoi il va acquérir la pleine propriété du bien du vendeur.

Une vente immobilière en viager peut prendre 2 formes.

  • Le viager libre dans lequel l’acheteur devient propriétaire du bien vendu et peut l’occuper, ou le louer.
  • Le viager occupé où le vendeur continue d'occuper son appartement ou sa maison jusqu’à son décès. L’acheteur pourra disposer de ce bien après le décès du vendeur. La vente immobilière est alors assortie d’une réserve d’usufruit ou d'un droit d’usage au profit du vendeur.

Le coût du viager

Quel que soit le viager mis en place (occupé ou libre), et contrairement à une vente immobilière « classique », l’acheteur ne verse pas la totalité du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Le prix d'un viager se décompose en 2 parties.

  • Le bouquet correspond au prix que l’acheteur va payer au moment de la vente. Il n’est pas obligatoire, mais lorsqu’il est prévu dans le contrat, il représente environ 30 % de la valeur du bien vendu.
  • La rente viagère est versée par le débirentier, chaque mois, trimestre, ou année, au crédirentier, et ce jusqu’à son décès.

Précisions : s’il y a deux vendeurs, la rente devra être versée jusqu’au décès du dernier survivant, soit intégralement (rente réversible), soit réduite de moitié (rente réductible).

Le prix d'une vente en viager et le montant de la rente viagère sont établis en fonction de différents critères liés :

  • au bien (sa localisation, son état, etc.),
  • à la nature du viager : viager libre ou viager occupé,
  • à l’âge du ou des vendeur(s).

Ce prix est fixé en se basant sur différents barèmes : barème viager Daubry, barèmes des notaires, et tables de mortalité de l’INSEE notamment.

De façon très simplifiée, il ressort de ces barèmes que : plus les vendeurs sont jeunes, plus leur espérance de vie est élevée et donc plus le montant de la rente est faible, car la durée de versement sera potentiellement plus longue.


Bon à savoir : le montant de la rente viagère peut évoluer entre le jour d’achat du bien et le décès des vendeurs. C'est le cas si une clause d’indexation a été insérée dans le contrat. Ce type de clause contractuelle permet de faire évoluer le montant de la rente en fonction d’un indice fixé par l’INSEE comme l’indice des prix à la consommation.

L’aléa, une condition indispensable du contrat en viager

En tant que contrat aléatoire, une des conditions de validité du contrat de vente en viager est que le décès du crédirentier soit imprévisible. Sans aléa, il n'y a pas de contrat de rente viagère valable.

Ainsi, un contrat de rente qui serait signé alors que le vendeur est atteint d'une maladie dont il décède dans les vingt jours de la date du contrat ne peut pas s’appliquer (article 1975 du code civil).


C’est de ce caractère aléatoire du contrat que provient le principal risque, mais aussi le principal avantage, pour le débirentier d’un achat immobilier en viager : lors de la signature du contrat en viager, l’acheteur n’a aucune connaissance du montant total qu’il versera pour acquérir la pleine propriété du bien.

Il peut ainsi profiter d’un prix inférieur à la valeur réelle du bien, si le décès du vendeur survient avant la date estimée selon son espérance de vie lors de la signature du contrat.

Mais l'acheteur peut également se retrouver à payer un bien beaucoup plus cher que sa valeur, si la date de décès « estimée » du vendeur lors de l’achat est antérieure à sa date « réelle » de décès. 


Et vous, êtes-vous prêts à tenter l'expérience du viager ?

Emmanuelle Rouquette - Rédactrice juridique