3 solutions pour se protéger contre les loyers impayés

En mettant en location un logement, les propriétaires-bailleurs ont souvent deux craintes majeures : les dégradations du bien et le non-paiement des loyers. Pour se protéger contre les loyers impayés, plusieurs solutions existent.

1 - Choisir le bon locataire

Pour essayer de se prémunir contre les loyers impayés, la première étape est de bien choisir son futur locataire.

Ce choix peut se faire en fonction d'éléments subjectifs, tels que le ressenti ou "feeling". Mais il se fait essentiellement sur la base de critères plus objectifs qui découlent du dossier transmis par le futur locataire. Or, si les bailleurs peuvent être tentés de réclamer la transmission d'un maximum de documents pour avoir le plus d'informations possibles sur la situation du locataire, ils ne peuvent pas tout demander.

En effet, les bailleurs ne peuvent réclamer que les documents justifiant de l'identité et des revenus des locataires (Décret du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution). Parmi les documents dont la transmission est autorisée :

la carte d'identité ou le passeport du futur locataire,
un justificatif de domicile (dernières quittances de loyer, titre de propriété, etc.),
un document justifiant de sa situation professionnelle (contrat de travail, extrait Kbis, etc.),
un justificatif de ressources comme les 3 derniers bulletins de salaire, le bilan comptable pour les non-salariés (2 bilans maximum), le justificatif de versement de la retraite, des allocations familiales, ou des bourses pour les étudiants, le dernier avis d'imposition, etc.

Les propriétaires ne peuvent cependant pas réclamer des extraits de comptes bancaires, un extrait de casier judiciaire, ou encore une attestation d'absence de crédit en cours.

Bon à savoir : afin d’augmenter leur chance d’être choisis, certains candidats falsifient les documents transmis aux propriétaires. Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de s’assurer de la cohérence de l’ensemble des informations données. Il est également possible de vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition des futurs locataires en entrant le numéro fiscal et la référence de l’avis sur le site de vérification mis en place par le service des impôts.

2 - Demander une caution et/ou un dépôt de garantie

En plus d’un dossier complet, les bailleurs peuvent demander au locataire :

Une caution qui s’engage à se substituer au locataire si ce dernier ne paie pas les loyers ou s’il dégrade le logement. Il peut s'agir d'une personne (par exemple les parents du locataire), d'une banque, ou d'un organisme comme Action Logement qui propose une caution gratuite : la garantie VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi). Ce dernier dispositif est cependant encadré par des conditions liées notamment à l’âge et à la situation professionnelle du locataire, à l’état du logement (logement décent, loué vide ou meublé) et au bail signé (exclusion des baux conclus avec un membre de la famille).

Précisions : Pour les personnes qui se portent caution, les bailleurs peuvent réclamer la transmission des mêmes documents que pour le locataire.

Un dépôt de garantie qui correspond à une somme d'argent versée au propriétaire lors de la signature du bail. Elle permet de couvrir les éventuels manquements du locataire (non-paiement du loyer, dégradation du bien, etc.). Le montant de ce dépôt ne doit pas être supérieur à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs), et à 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989).

Précisions : Ce dépôt de garantie doit être restitué au locataire après la remise des clés. Si l’état des lieux de sortie est conforme, le bailleur restitue la totalité de la somme versée dans le mois suivant la remise des clés. Si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur a 2 mois après la remise des clés pour le restituer au locataire. Le montant du dépôt de garantie est alors amputé des déductions liées aux dégradations et aux éventuels loyers impayés.

3 - Souscrire une assurance loyers impayés

Pour couvrir les impayés locatifs, les propriétaires peuvent souscrire une assurance loyers impayés, également appelée assurance GLI (Garantie Loyers impayés). Cette assurance prend en charge les loyers impayés en cas de défaillance du locataire. Le montant de ce type d'assurance oscille entre 2 et 5 % du loyer annuel.

Comme pour toute assurance, les propriétaires doivent être vigilants aux garanties et aux exclusions prévues dans le contrat d'assurance GLI. En effet, pour accepter de couvrir les loyers impayés, de nombreuses compagnies d’assurance demandent que le locataire choisi respecte certaines conditions. Elles vérifient notamment la solvabilité du locataire et peuvent imposer un minimum de revenus (par exemple des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer). À défaut de respecter leurs conditions, les assurances ne garantiront pas le risque relatif aux loyers impayés. Au-delà du prix, il est donc essentiel de vérifier les conditions contractuelles du contrat et de s’assurer qu’elles ne sont pas trop restrictives, au risque de rendre la recherche d'un locataire très compliquée.

Vous êtes bailleur et faites face à des loyers impayés ? Si aucune assurance ou caution ne peut se substituer à votre locataire, le bail peut être résilié et le locataire peut être expulsé en dehors de la période de la trêve hivernale.

Emmanuelle Rouquette - Rédactrice juridique